SUR LE SITE DU MINISTERE DE L'ECOLOGIE: COMMENT REALISER SON ECO QUARTIER ?

Publié le 10 mars 2011 par LES ELUS DU GROUPE AGIR AUX ANGLES

Bien situer et définir son projet

Pour concevoir un urbanisme durable et utiliser les bons outils d’aménagement opérationnels, le maître d’ouvrage doit établir et hiérarchiser ses objectifs, adaptés à son territoire et au contexte, en ayant une vision stratégique et prospective du futur de ce territoire.

Les études préalables (diagnostic, programmation, conception et faisabilité) constituent une phase essentielle d’aide à la décision. Elles permettent au porteur de projet dans un premier temps de réaliser un état des lieux et un diagnostic sur son territoire, de pointer les points forts, les contraintes et les faiblesses. Dans un second temps, il peut s’appuyer sur ce diagnostic pour définir son projet (localisation, programme, scénarios de conduite du projet) et ainsi prendre la décision de lancer sa phase opérationnelle, de la différer ou de l’abandonner. Il s’agit pour le maître d’ouvrage d’évaluer l’opportunité du projet (Correspond-t-il à un besoin réel ? Lequel ? Sous quelles conditions ? Comment y répondre ?), définir ses objectifs, juger de sa faisabilité, prévoir les coûts probables. L’intérêt de cette phase de définition du projet tient en cinq objectifs :

Connaître son territoire : diagnostiquer ses contraintes, ses opportunités et ses enjeux pour l’avenir.
Développer un urbanisme économe en ressources foncières et en lien avec la ville existante.
Réduire la vulnérabilité des biens et des personnes aux risques naturels et aux risques technologiques.
Définir les besoins, les enjeux et les priorités de la collectivité.
Définir sur la programmation urbaine du projet en cohérence avec les orientations des documents de planification et d’urbanisme.

Un projet d’EcoQuartier n’est pas un objet ex-nihilo, en effet il ne peut pas être transposable tel quel, c’est nécessairement un projet territorialisé, contextualisé, qui découle d’un diagnostic approfondi, et d’une analyse fine des contraintes, opportunités et enjeux du territoire (démographie, socio-économie, offre et besoins en logements, patrimoines naturel et bâti, risques technologiques et naturels, etc.). Un projet d’EcoQuartier doit s’inscrire en continuité de la ville existante, se développer en assurant une maîtrise de l’étalement urbain et en valorisant les relations avec les milieux agricoles et forestiers.

Bien sûr, un projet d'aménagement et d'urbanisme se réfère nécessairement aux documents réglementaires et législatifs en vigueur. Les documents d'urbanisme et de planification intègrent davantage de critères liés au développement durable, avec les évolutions réglementaires portées par la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) et les lois Grenelle I et II, modifiant de nombreux articles du Code de l’urbanisme. Si leurs exigences en matière d'environnement sont renforcées, les documents de planification font aussi preuve d'une grande souplesse, s'adaptant au rythme de l'évolution de la ville et des projets urbains novateurs tels que les EcoQuartiers.

Néanmoins, l'EcoQuartier est aussi un moyen de dépasser, par des démarches innovantes, le cadre des imposés réglementaires, d’où l’intérêt de la phase amont de définition du projet, qui doit fixer les besoins, objectifs, priorités hiérarchisées de la collectivité et acter du programme de l’EcoQuartier. En matière de planification, il est possible de définir des orientations, des incitations, des contraintes : il existe une multitude d'outils, réglementaires ou non, permettant aux collectivités de formaliser ces différents niveaux d'exigences.

C’est pourquoi un projet d’EcoQuartier se doit également d’avoir un portage politique fort (cf. : rubrique « Piloter et concerter dans une optique de transversalité »), afin de construire et défendre la vision de la collectivité sur ce que va être ce quartier (motivations, opportunité du choix du site, choix du scenario de développement, etc.), comment il va vivre sur le long terme, etc.

S’assurer de la faisabilité financière et juridique du projet

Avant de vouloir faire un EcoQuartier, il faut avoir besoin de faire un quartier. Un EcoQuartier est AVANT TOUTE AMBITION une opération d’AMENAGEMENT. Il s’inscrit et utilise les outils de l’urbanisme opérationnel classiques. Il n’y a pas de procédure spécifique EcoQuartier, ni d’outils spécifiques de financements. L’approfondissement de la faisabilité financière et juridique du projet qui oriente sa conception et le suivi de sa réalisation se fait en confrontant l’envie de l’EcoQuartier au contexte local du développement urbain.

L’EcoQuartier doit intégrer plusieurs variables et contraintes : le temps (planning prévisionnel), l’espace (contraintes urbaines), les contraintes techniques (nature du sol, réseaux et voiries), réglementaires, économiques et financières (coûts de réalisation et d’exploitation), juridiques (choix du processus de réalisation), mais également sociales (environnement social, phases transitoires). Cinq leviers d’action ont été identifiés :

Connaître la tension du marché foncier et immobilier, suivre et réguler ses évolutions
Maîtriser son foncier
Choisir une procédure adaptée à son projet, assurer la cohérence entre outils juridiques et outils contractuels
Optimiser le montage en fonction d'objectifs qualitatifs, assurer sa pertinence en intégrant le coût global du projet et sa durée de vie
Maîtriser le planning de son opération, mener un projet réaliste, adaptable et évolutif

Un EcoQuartier ne se différencie par d’une opération d’aménagement classique en ce qui concerne les questions du financement et du montage juridique. La marge de manœuvre réside dans la recherche de nouveaux modes opératoires, de modes de gouvernance ou de gestion de projet plutôt que dans le montage financier même, ou dans le choix de la procédure et des outils à mobiliser.

Cependant une approche économique globale est fondamentale pour anticiper au mieux les prix réels de revient des équipements, logements, etc. Cette anticipation demande une approche et une rélexion différente par rapport aux modes de faire habituels, et ce en termes d’échelle spatiale et d’échelle de temps.

Il s’agit d’identifier les mécanismes financiers et logiques qui permettent la production de logements à un prix de sortie acceptable pour tous (primo-accédants, revenus modestes, etc.). De nombreuses pistes d’économies sont envisageables, en particulier l’élaboration d’une stratégie foncière et d’un bonne gestion du foncier, les coûts de travaux (optimisation du plan-masse, choix des matériaux, rentabiliser les équipements existants, etc.), l'anticipation de la gestion future du quartier, de ses équipements, la recherche d'une mutualisation des espaces et équipements existants, etc.

Il s’agit également de garantir ses recettes et pour cela de bien définir ses besoins, cibler sa porgrammation de logements et de connaître les aléas et facteurs de risques concernant le processus de production de l’immobilier.

Pour aller plus loin: Fiche "S'assurer de la faisabilité financière et juridique du projet" de la notice explicative du dossier de candidature EcoQuartier 2011.

Savoir gérer et évaluer son projet et son quartier

Un EcoQuartier n’est pas une opération qui se termine à la fin de la phase travaux. En effet, la vie du quartier débute dès le démarrage de la phase chantier, puis se poursuit par la vie des habitants et des usagers. Pour assurer un cadre de vie agréable pour tous, la gestion et l’évaluation constante du quartier doivent être anticipées très en amont. Ainsi trois objectifs sont fixés pour cette ambition :

Assurer un chantier exemplaire en matière de développement durable
S’assurer que les objectifs initiaux sont atteints et respectés
Penser et organiser la mise en service, l'usage, l’entretien et la gestion quotidienne du quartier

Un EcoQuartier doit être pensé en termes de gestion dès sa conception : à la fois concernant la gestion durable des chantiers d’aménagement et de bâtiments (coordination, « chantier propre », etc.) mais également en termes de gestion des espaces publics, communs et privés en associant les services gestionnaires (collectivités, bailleurs, etc.) pour assurer une gestion adaptée et un maintien dans le temps des aménagements et équipements. Cette phase de gestion s’articule également avec de la sensibilisation, de la communication et de l’information auprès des habitants et usagers du quartier, afin qu’ils appréhendent au mieux les différences par rapport à un aménagement classique, qu’ils adaptent leur comportements, leurs usages et leur mode de vie aux nouvelles exigences de ce quartier durable et qu’ils se l’approprient.

Le principe de l'évaluation est l'une des dimensions importantes du pilotage d'un projet d’EcoQuartier, à la fois en termes d’analyse des performances atteintes et d’évaluation des pratiques. Elle est indispensable et accessible : elle doit être portée politiquement et organisée opérationnellement. Les objectifs de l’évaluation peuvent être multiples : mesurer, comprendre, adapter les actions futures en termes de gestion, de capitalisation de bonnes pratiques, etc. L’évaluation peut donc permettre de vérifier le contenu du projet et de s’assurer de sa progression, c’est pour cela qu’elle doit ête mise en place dès l’amont du projet pour en assurer tout au long que les objectifs sont poursuivis et atteints, pour anticiper et réorienter le projet si besoin. Sans qu’il soit ici question d’exhaustivité, on peut citer les outils d'évaluation suivants :

Des référentiels d’aide à la conception, favorisant l’amélioration continue : Cibles HQE, démarche AEU de l’ADEME, démarche @D de la DREIF, Charte des EcoQuartiers de Lille Métropole, Référentiel Aménagement Durable de Rennes ou de Paris, Piloter un projet de quartier durable (Pays d’Aix), Cadre de référence pour les Agendas 21, Charte des Ecomaires, ...
Des outils d’auto-évaluation et grille multi-critères : ADEQUA, HQE²R, RST02, ARPE, OREE, Système de Management Environnemental…
Des référentiels d’évaluation internationaux : LEED for Neighborhood Development (USA), BREEAM Communities (GB), CASBEE for Urban Development (Japon), …
Des évaluations ciblées de performance environementale par exemple ou des enquêtes de satisfaction des habitants, etc.

Enfin, anticiper la vie future du quartier nécessite de le positionner dans son environnement, puis de lui donner les moyens d’un fonctionnement en complémentarité avec son territoire. Par exemple, pour accompagner la fonction résidentielle du nouveau quartier, il faut articuler l’ensemble des politiques / programmes (services, commerces, immobilier, transports) en lien avec les territoires alentours, jouer la complémentarité et la spécialisation, identifier les concurrences, assurer et développer les liaisons et cohérences avec les territoires voisins et offres existantes, enfin identifier les besoins non satisfaits et compenser l’offre manquante.

Pérenniser la démarche

Un EcoQuartier doit être un levier vers la ville durable. Il faut utiliser le projet d’EcoQuartier comme un territoire d’expérimentation pour réfléchir à une échelle plus large et inciter au développement d’innovations et d’alternatives en termes de projets et de pratiques des acteurs. Il doit permettre de se poser certaines questions : quelle articulation et quelle cohérence entre un projet d'aménagement d’EcoQuartier et un projet de territoire durable ? Quelle coopération, quelle influence réciproque entre acteurs de la construction sociale, économique, environnementale de la ville ? Comment générer une prise de conscience collective et aider les citoyens à adapter ou changer leur comportement ? Pour ce faire, trois actions sont à mener :

Organiser la coopération entre les acteurs de l’aménagement, les acteurs économiques et la formation continue des élus
Sensibiliser le grand public aux enjeux du développement durable
Favoriser et développer la recherche et l'innovation à tous les niveaux

Vecteur d'apprentissage, d'amélioration continue et synonyme d'exemplarité, l'EcoQuartier nécessite et insuffle un changement des mentalités : il est un des lieux de formation de l'écocitoyen, véritable levier vers la ville durable. On peut souligner l’originalité des démarches développées pour encourager cette participation : réseau intranet au quartier, forum internet, publication de revues de quartier, débats, séminaires, expositions… Les associations de défense de l’environnement sont également étroitement impliquées, participant à des actions de sensibilisation. L'éducation environnementale est en effet incontournable et se poursuit tout au long de la vie de l'EcoQuartier car la population, comme ailleurs, se renouvelle. Ainsi, la plupart des quartiers ont mis en place des structures de promotion du développement durable à destination des habitants : maison du projet, coopérative d’achat, site internet, prospectus, conférences, animations pour enfants… Une forme de gouvernance interne au quartier se met ainsi en place, sur un mode participatif.

De même, pour atteindre les objectifs fixés, il est nécessaire de passer d’une logique de prescription à une logique de résultats, c’est-à-dire d’élaborer des cadres assez flexibles pour permettre les innovations dans les projets d’aménagement (techniques, architecturales, financières…). Cette recherche d'innovation ne va pas sans le développement d'outils de régulation de l'urbanisation spontanée et diffuse. Elle nécessite également d’anticiper les normes futures. Une opération d’aménagement s’étalant sur plusieurs années, les normes en vigueur au moment du lancement de l’opération peuvent se montrer obsolètes au moment de la livraison des constructions. Il est donc indispensable de savoir anticiper les standards futurs et pour cela mettre en place des aujourd’hui les partenariats nécessaires pour développer cette innovation.